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案说︱试论承租人优先购买权保护

2016-03-30


《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利,该规定确定了承租人的优先购买权。

司法实践中,关于承租人优先购买权所涉及的法律问题相当繁杂,如:承租人的优先购买权与共有权人的优先购买权问题,承租人优先购买权与善意第三人间问题,承租人转租后新的承租人是否享有优先购买权问题,整体出售时各分租人是否享有优先购买权问题等。本文笔者仅以实际办理的一则案例,与大家共同探讨优先购买权是否受到侵犯的认定以及如何正确、合理采取救济途径。

 

案例:2010年张某承租A公司商铺6间,合同期限5年。合同履行过程中,张某因经营困难,于2013年7月31日口头向A公司提出解除原租赁合同,并要求对之前所结欠的租金给予减免。同年9月10日,双方签订《备忘录》一份,双方明确:1、张某提出解除合同日期为2013年7月31日;

2、张某应于2013年10月31日清理完毕并全部搬迁完毕,将房屋交还给A公司;

3、结欠房屋租金40万元A公司减免15万元,实际收取25万元,张某应于2013年12月31日前付清;……等。备忘录最后一条“如违反以上条款,该备忘录作废,按原租赁合同履行”。

 

备忘录签订前,A公司已于2013年6月底出卖其中2套出租商铺,2013年8月出卖其余4套商铺。2013年10月31日张某搬迁完毕,双方同时办理交接手续。之后张某未按约支付备忘录约定租金25万元,A公司于2014年10月向法院提起诉讼,要求按原合同约定支付租金40万元。张某在答辩期内提出反诉,因A公司在出卖出租商铺时未履行通知义务,侵犯其优先购买权,要求按A公司提起诉讼时的市场价格与2013年出卖给第三人价格间差价进行赔偿,并提出了价格评估申请。后经司法评估,诉讼时每套商铺价格比A公司出卖给第三人时高出近60万,合计总差价高达350万,张某要求A公司赔偿损失350万元。

 

问题1:合同解除之日为7月31日还是10月31日是,备忘录最后一条“如违反以上条款,该备忘录作废,按原租赁合同履行”如何理解?

 庭审过程中,双方各执一词,A公司认为所谓的备忘录作废仅指减免租金条款,因张某未按约支付故按合同履行,要求支付租金40万元。张某提出其未按备忘录条款履行,备忘已作废,按原租赁合同履行,故双方合同关系并未解除且实际解除之日应为2013年10月31日,A公司在此之前出卖出租房屋未在合同期限内履行通知义务,侵犯了他的优先购买权。

 

笔者认为,张某作为承租人主动提出解除合同,而作为出租人的A公司,考虑到张某无力经营同意解除并对租金部分减免,最后双方以备忘录的形式加以明确,虽然是事后补签,但应当能够体现A公司对张某提出解除合同表示同意,合同解除之日应确定为2013年7月31日。对于备忘录最后一条的理解,A公司的理由更为合情合理,虽限于当事人法律知识,表述不是很清楚,但该条款实际上是一个违约条款,要表述的是如果一方违约,对方当事人如何主张权利。租赁合同法律关系自双方合同订立时建立,至双方解除之日终止备忘录已明确租赁合同法律关系终止之日,合同既然已经解除了,如需恢复则双方必须重新订立租赁合同,作为违约条款,作这样的解释显然无法说通。相反,A公司提出的张某未按期支付租金,按原合同履行的表述则是按原合同约定标准收取租金,不予减免的说法符合违约条款的法理。法院最后的判决也对A公司的说法予以了支持。

 

问题2:备忘录明确张某口头提出解除合同的日期为2013年7月31日,A公司在此之前已经出卖给第三人的2套商铺是否侵犯了张某的优先购买权?

 笔者认为,所谓承租人优先购买权是法律赋于承租人的一项法定权利,旨在保护承租人在物权变动中同等条件下优先购买权,该项权利本为稳定租赁房屋的持续使用和承租人对租赁房屋的依赖利益而设定。侵犯优先购买的案件,在司法实践中多见于租赁合同关系存续期间,出租人未履行通知义务导致物权变动,侵犯承租人的优先购买权。

 

本案中,张某因经营困难主动提出提前解除合同,足以说明其无诚意继续履行租赁合同,对租赁房屋已无继续使用需求,A公司出卖租赁房屋对张某的依赖利益没有任何影响,张某在搬出后至诉讼时近一年的时间内,也没有在同地段购置任何房产,更能证明其无使用房屋的需求。法律设定优先购买权,目的不是为保护因不动产价格上涨而使承租人在合同解除后,冠以一个表面正当的理由向出租人提出赔偿依据,因此A公司在此之前已经出卖给第三人的2套商铺并未侵犯张某的优先购买权。

 

问题3:主张优先购买权被侵犯要求赔偿损失的案件,申请评估的时点应如何确定?

 笔者认为,对于主张优先购买权被侵犯,要求赔偿损失的案件,如果需要评估鉴定的,评估时点应当以其知道或应当知道被侵犯时为评估时点,但如该时点晚于租赁合同法律关系实际终止之时的,应以租赁合同法律关系终止时为评估时点。

 

法律关系的终止包括:合同到期终止,单方解除终止,协商解除终止等。本案中双方系协商解除,评估时点应以双方解除之日,应为2013年7月31日,最迟也就是10月31日,但无论如何也不应当确定为A公司提出诉讼之时。如果张某所提出的评估时点成立的话,等于说若A公司再过一年起诉,张某因此而获利会更丰厚。诉讼过程中对张某申请评估的时点,人民法院依法释明后张某仍坚持未予变更。

 

问题4:主张优先购买权被侵犯要求出租方赔偿的,作为律师应如何诉求更为稳妥,节省诉讼成本?

 在本案笔者虽作为A公司的代理律师,依据法律规定和法律的立法本意,据理力争,为A公司收回租金,张某未按期支付租金后想利用法律规定获取不当利益的想法也未能实现,其反诉请求被全部驳回,但作为一名职业律师,应该通过相关的案件获取更多的法律知识和诉讼技巧,更好地为当事人提供优质法律服务。本案中,张某提出巨额赔偿,因此而支出诉讼成本是相当昂贵的。因此,笔者认为,作为承租方张某,应当首先提起一个确认之诉,要求法院确认A公司出卖出租商铺的行为已侵犯其优先购买权,胜诉后再提起赔偿之诉更为稳妥,也可以节约大量诉讼资源和成本。

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