北京德恒律师事务所

抵押登记事项变更引发的权利冲突

2019-08-22

 

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关于抵押登记事项变更引发的权利冲突问题,《物权法》第194条与《不动产登记暂行条例实施细则》第68条均有“未经其他抵押权人同意,不得产生不利影响”的规定。而在实践操作中,司法裁判的认识与适用却因个案而有所不同。为此,本文检索了该领域的相关典型案例,聚集审判实践中的争议事项,以期能够为解决抵押变更后的权利冲突问题提供新的注解。


【检索信息】

检索工具:中国裁判文书网、无讼等
检索关键词:“抵押变更”、“抵押权冲突”等
检索时间:2019年6月29日
涉诉案例数量:21件


【检索结论】

从当前的司法裁判来看,实务中的抵押变更案例大多与债权转让、增减抵押担保范围、放弃抵押权等有关,其是否影响其他抵押权人的关键在于变更对其他抵押权人是否产生了不利影响。若抵押变更未经其他抵押权人书面同意,则因变更产生的不利影响不对其他抵押权人产生效力。


【检索案例分析】


一、变更抵押担保的债权数额是否影响债权受让人的利益


案例:高鸿宇、四平市中兴经贸有限公司(下称“中兴经贸公司”)与四平市中兴房地产开发公司(下称“中兴开发公司”)、四平市中兴企业集团有限责任公司(下称“中兴集团公司”)及中国建设银行股份有限公司四平分行(下称“建行四平分行”)、中国信达资产管理股份有限公司吉林省分行(下称“信达吉林省分公司”)金融不良债权追偿纠纷二审民事判决书(吉林省高级人民法院(2016)吉民终351号)


案件事实:

债权人建行四平支行与债务人中兴开发公司签订多份借款合同,抵押人中兴经贸公司提供抵押担保并签订《房地产抵押贷款合同》及《协议书》,案件相关事实如下图所示:

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争议焦点:

变更抵押担保的债权数额是否影响债权受让人的利益


法院裁判:

根据《房地产抵押合同》的约定,中兴经贸公司提供10131.18平方米房屋作为抵押物原确系为1115万元借款提供担保。此后,建行四平支行与中兴开发公司又签订了《财产抵押契约》,并附有中兴经贸公司签章的《抵押品财产实有清单》,该契约约定抵押期限为1999年8月2日至2001年8月1日,该清单明确抵押物为中兴经贸公司10,131.18平方米房屋,抵押时估价50,120,534元、折扣率70%、抵押价值35,084,374元,并办理了233号他项权利证。而后,建行四平支行与中兴开发公司、中兴经贸公司再行签订《协议书》,写明截止1999年4月末中兴开发公司在该行贷款5,375.4万元已全部逾期,中兴经贸公司以10,131.18平方米房屋抵押给该行,“按抵押贷款规定以评估值的70%折扣35,083,740元,开发公司除抵押的3,532万元房屋外,现尚未抵押的贷款余额1,973.4万元,欠缴贷款利息1,252.8万元及1999年6月以后发生的贷款利息由开发公司负责偿还”。该协议书所附3,532万元贷款合同编号清单记载了合同序号及对应贷款余额,包含本案诉争18份《借款合同》所涉借款本金余额1,858.5万元。


据此,《财产抵押契约》所附抵押财产实有清单、《协议书》所附3,532万元的贷款合同编号清单均载明抵押权人建行四平支行、主债务人中兴开发公司、抵押人中兴经贸公司协商以中兴经贸公司10,131.18平方米房屋折扣70%后即35,084,374元作为抵押价值,为40笔借款余额5,505.4万元中的3,532万元借款提供抵押担保,将被担保的债权范围由《房地产抵押契约》中约定的1,115万元变更为中兴开发公司在建行四平支行已逾期的3,532万元借款,且已办理抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百九十四条规定:“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容,但抵押权的变更,未经其他抵押权人书面同意,不得对其他抵押权人产生不利影响。”根据本案庭审调查,双方当事人均认可该10,131.18平方米房屋之上并未设定其他抵押权,故不存在本案当事人协议变更被担保的债权数额对其他抵押权人产生不利影响的情形,则该变更的意思表示不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人具有约束力,应当认定高鸿宇就本案诉争主债权对于中兴经贸公司提供的10,131.18平方米房屋在《协议书》所附3,532万元贷款合同编号清单所涉40份借款合同项下的借款余额5,505.4万元中的3,532万元范围内享有抵押权。


二、未经变更登记将抵押之前发生的债权转入最高额抵押担保的债权范围是否有效


案例:

中国工商银行股份有限公司宣城龙首支行(下称“工行宣城龙首支行”)诉宣城柏冠贸易有限公司(下称“柏冠公司”)、江苏凯盛置业有限公司(下称“凯盛公司”)等金融借款合同纠纷案(安徽省高级人民法院(2014)皖民二终字第00395号)


案件事实:

债权人工行宣城龙首支行与债务人柏冠公司签订《小企业借款合同》,抵押人凯盛公司提供抵押担保签订相应的《最高额抵押合同》及《补充协议》,案件相关事实如下图所示:

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争议焦点:

未经变更登记将抵押之前发生的债权转入最高额抵押担保的债权范围的有效性


法院裁判:

根据查明的事实,凯盛公司与工行宣城龙首支行于2012年10月24日签订《最高额抵押合同》,约定凯盛公司自愿以其名下的房产作为抵押物,自2012年10月19日至2015年10月19日期间,在4,000万元的最高余额内,为柏冠公司在工行宣城龙首支行所借贷款本息提供最高额抵押担保,并办理了抵押登记,工行宣城龙首支行依法取得涉案房产的抵押权。2012年11月3日,凯盛公司与工行宣城龙首支行又签订一份《补充协议》,约定前述最高额抵押合同中述及抵押担保的主债权及于2012年4月20日工行宣城龙首支行与柏冠公司所签《小企业借款合同》项下的债权。该《补充协议》不仅有双方当事人的签字盖章,也与凯盛公司的股东会决议及其出具的房产抵押担保承诺函相印证,故该《补充协议》应系凯盛公司的真实意思表示,且所约定内容符合我国物权法第二百零三条第二款的规定,也不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立并有效,且作为原最高额抵押合同的组成部分,与原最高额抵押合同具有同等法律效力。由此,本案所涉2012年4月20日《小企业借款合同》项下的债权已转入前述最高额抵押权所担保的最高额为4,000万元的主债权范围内。就该《补充协议》约定事项,是否需要对前述最高额抵押权办理相应的变更登记手续,《物权法》没有明确规定,应当结合最高额抵押权的特点及相关法律规定来判定。


根据《物权法》第二百零三条第一款的规定,最高额抵押权有两个显著特点:一是最高额抵押权所担保的债权额有一个确定的最高额度限制,但实际发生的债权额是不确定的;二是最高额抵押权是对一定期间内将要连续发生的债权提供担保。由此,最高额抵押权设立时所担保的具体债权一般尚未确定,基于尊重当事人意思自治原则,《物权法》第二百零三条第二款对前款作了但书规定,即允许经当事人同意,将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围,但此并非重新设立最高额抵押权,也非《物权法》第二百零五条规定的最高额抵押权变更的内容。同理,根据《房屋登记办法》第五十三条的规定,当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围,不是最高抵押权设立登记的他项权利证书及房屋登记簿的必要记载事项,故亦非应当申请最高额抵押权变更登记的法定情形。


本案中,工行宣城龙首支行和凯盛公司仅是通过另行达成补充协议的方式,将上述最高额抵押权设立前已经存在的债权转入该最高额抵押权所担保的债权范围内,转入的涉案债权数额仍在该最高额抵押担保的4,000万元最高债权额限度内,该转入的确定债权并非最高抵押权设立登记的他项权利证书及房屋登记簿的必要记载事项,在不会对其他抵押权人产生不利影响的前提下,对于该意思自治行为,应当予以尊重。此外,根据商事交易规则,法无禁止即可为,即在法律规定不明确时,不应强加给市场交易主体准用严格交易规则的义务。况且,就涉案2012年4月20日借款合同项下的债权转入最高额抵押担保的债权范围,凯盛公司不仅形成了股东会决议,出具了房产抵押担保承诺函,且和工行宣城龙首支行达成了《补充协议》,明确将已经存在的涉案借款转入前述最高额抵押权所担保的最高额为4,000万元的主债权范围内。现凯盛公司上诉认为该《补充协议》约定事项必须办理最高额抵押权变更登记才能设立抵押权,不仅缺乏法律依据,也有悖诚实信用原则。


综上,工行宣城龙首支行和凯盛公司达成《补充协议》,将涉案2012年4月20日借款合同项下的债权转入前述最高额抵押权所担保的主债权范围内,虽未办理最高额抵押权变更登记,但最高额抵押权的效力仍然及于被转入的涉案借款合同项下的债权。


三、对于债权出资方式的变更是否需要征得其他抵押权人的同意


案例:

李升振与魏新,李厚磊抵押合同纠纷一审民事判决书(乌鲁木齐市天山区人民法院(2016)新0102民初6068号)


案件事实:

债权人李升振、李厚磊与债务人魏新及第三人张萍签订《房屋抵押借款合同》,案件相关事实如下图所示:

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争议焦点:

对于债权出资方式的变更是否需要征得其他抵押权人的同意


法院裁判:

被告魏新、李厚磊与第三人余彬签订的《债权转让协议》,是对被告李厚磊在《房屋抵押借款合同》中出资方式的变更,该变更应当事前征得作为同一抵押物上的共同抵押权人即原告李升振的书面同意,但事前实际并未征得李升振的同意。在原告李升振没有放弃抵押权或者抵押权的顺位的情况下,被告魏新、李厚磊与第三人余彬以签订《债权转让协议》的形式,约定将被告魏新已经抵押的位于新疆阿勒泰地区布尔津县贾登峪接待站的酒店又再次作为被告李厚磊受让余彬对第三人太和天宇房产公司500万元债权后的担保。该约定显然属于事后抵押,债务人设定事后抵押必然导致其降低或者丧失了履行其他债务的能力,损害其他债权人的合法权益。被告魏新、李厚磊与第三人余彬的事后抵押行为,对原抵押权人李升振产生了不利影响,导致李升振不能通过对抵押物的优先受偿权而最终实现债权。据此,原告李升振要求确认2013年5月8日被告魏新、李厚磊与第三人余彬签订的《债权转让协议》中关于“乙方魏新将位于阿勒泰地区布尔津县贾登峪酒店作为新疆太和天宇房地产开发有限公司欠李厚磊500万元债权的担保抵押物给李厚磊作为债权担保”的约定无效的诉讼请求,合法有据,本院应予支持。


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吴娟萍

    

合伙人/律师

 


吴娟萍,德恒律师事务所合伙人、律师,主要执业领域为金融、信托、私募、投资并购、不良资产处置等。  

邮箱:wujp@dehenglaw.com

 

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过佳嘉

    

律师助理

 


过佳嘉,德恒北京办公室律师助理;主要执业领域为融资租赁、信托等。

邮箱:guojj@dehenglaw.com

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