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不动产租赁关系中添附物的法律问题

2021-11-24


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《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第322条规定:“因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或者补偿。”


一、我国现行法律对于不动产租赁关系中添附物规定


“加工”、“附合”及“混合”,在民法上统称为添附,因此形成的物,俗称“添附物”。添附物的产生导致新物的产生,而该新物因为客观上或者从经济价值考虑无法或者不宜分离,从而影响到原有权益及新产生权益的权属认定。而无论是《中华人民共和国民法通则》(已废止)还是《中华人民共和国物权法》(已废止,以下简称《物权法》),均未对添附物的权属及处理原则作出明确规定。


关于添附物的规定,仅在原《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(已失效)第86条有所体现,该条规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。”


在不动产租赁关系中,添附主要涉及的是“附合”,即将承租人的动产甚至不动产附合于出租人的不动产,而成为该出租的不动产的重要成分。由于添附行为将影响到不动产相关的权属及利益,不仅涉及到合同关系,也涉及到物权关系,往往所涉的权益较大,容易引发争议纠纷。


关于不动产租赁关系中涉及的添附物的规定,主要散见于《中华人民共和国合同法》(已废止,以下简称《合同法》)第219条及第223条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009)第7条、第9条至第14条。


(一)关于不动产租赁关系中添附物的现有法律规定


1.《民法典》(2021年1月1日生效)

第322条规定:“因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或者补偿。”


第711条规定:“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”


第715条规定:“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。


承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”


2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020修正,2021年1月1日生效)

第6条规定:“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。”


第7条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。


已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”


第8条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。”


第9条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:


(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;


(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;


(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;


(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”


第10条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。”


第11条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”


第12条规定:“承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:


(一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;


(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。”


(二)现行法律关于不动产租赁关系中添附物的规定确定的主要原则


经笔者对比现行法律法规与原规定,笔者发现,《民法典》及相关的司法解释关于不动产租赁关系中添附物的处理保留了《合同法》及关于租赁合同纠纷处理司法解释的规定。而本次《民法典》第322条为新增条款,填补了《物权法》中对于添附物的权属问题及处理原则问题的空白,同时,对于房屋租赁关系中如何认定添附物的权属及如何处理此类纠纷有着指导意义。


1. 明确了意思自治的首要原则

意思自治为民法的主要原则。在不动产租赁关系中,经不动产所有权人同意进行的添附是认定该行为合法的前提。“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。”按照该条规定,原则上对租赁物进行添附是需要事先经出租人同意。然如果出现承租人先斩后奏的情况,笔者认为,如出租人对此情况予以追认的,仍应尊重出租人的意思自治。在此基础上,添附物的具体处置也应遵守当事人的意思自治,即当事人的约定,实践操作中,当事人可以在租赁合同中明确租赁合同届满时、提前解除时对于租赁关系中产生的添附物的处理,该等约定对于当事人具有约束力,如一方违法约定,则需要承担相应的违约责任。


2.明确了依法律规定的原则

按照《民法典》第322条规定,当事人意思自治是添附物权属及处理的基本原则,只有在没有当事人的约定或者约定不明的情况下,依据法律的规定。针对不动产的添附而言,法律明确规定了权属认定的原则,如《民法典》第352条规定,建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但是有相反证据证明的除外。该条规定,即将司法审判实践中常见的“房地一起处理”、“房随地走”原则明确体现在法律规定上。《民法典》第715条规定:“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020修正)第7条第2款规定:“已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”由此可见,根据法律及相关司法解释规定,在租赁关系中形成的添附物,权属原则上是归出租人所有。与此同时,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020修正)对于租赁关系中合同解除、无效或是租赁期满各种情形下添附物的处理也作出了明确的规定。


3.明确了充分发挥物的效用原则

除非当事人另有约定,不动产添附物的权属已由法律作出了明确的规定,因此发挥物的效用原则在不动产租赁关系的适用也只能针对添附物的处理问题上。在不动产租赁关系中,发挥物的效用首先不能损害不动产权利人的权利,即需取得不动产权利人的认可,在此情况下才可考虑发挥物的效用原则,否则构成侵权或者违约。这也是因为在租赁关系中,关于装饰装修的添附问题,是否一定产生新的价值或是符合每个人的需求,如何认定发挥了物的效用并没有客观的标准。因此,现有法律也充分考虑了上述影响,在规定上明确了将协商处理和拆除、恢复原状作为处理的方式,而不是一概以保留添附物为原则。


4.明确过错责任原则

现有法律对于不动产租赁关系中添附物的处理充分考虑当事人的过错原则,包括添附时的主观心理、对合同终止或解除产生的责任等。首先,现有法律明确规定了未经出租人同意下承租人如擅自进行添附的,实际则构成了侵权,出租人有权要求承租人恢复原状或赔偿损失;第二,租赁合同无效且出租人不同意利用的,双方按照导致合同无效的过错分担现值损失;第三,对于合同解除时已形成的经出租人同意的添附物需区分违约责任处理,如因出租人违约导致合同解除的,承租人有权要求赔偿剩余租赁期内添附物的残值损失;因承租人违约导致合同解除的,承租人不能请求出租人赔偿上述残值损失;因双方违约导致合同解除的,该等残值损失由双方根据过错责任分别承担;第四,对于需办理合法建设手续的添附,如未依法办理相关手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。


5.明确了公平原则

前述原则对于不动产租赁关系中添附物权属作出了明确规定,也明确存在过错情况下,出租人与承租人的责任分担。但是在添附过程中,承租人添附行为实际是投入了费用,如该投入为出租人提升了租赁物的价值,且双方均没有过错的情况下,出租人继续使用该添附后的租赁物的,按照公平原则,应该给予承租人一定的补偿。如因拆迁补偿导致租赁合同提前解除的,如果没有双方的事先约定,则应该在拆迁补偿金额范围内给予该添附物一定补偿。


二、司法实践中关于不动产租赁关系添附物的处理


由于原有的法律对于不动产租赁关系中添附物的处理已经作了明确的规定,在《民法典》体系下的法律并未对上述规定作出原则变更,司法实践实际也基本遵循上述法律规定作出相应的裁决。本文中笔者以几类常见的不动产租赁纠纷涉及添附物的处理为视角,总结现有的司法观点,以期对房地产企业在经营管理中遇到此类问题防范风险提出参考。


(一)不动产租赁中改扩建添附引发的争议纠纷


1.陈某与X粮食公司土地租赁合同纠纷案——案情简介

1994年10月1日,X粮食公司与陈某签订了一份《租约》 ,X粮食公司将其享有使用权的一块国有用地约800平方米出租给陈某使用,其中约定了租期从1994年10月1日起,期限不定,每月租金6000元,从第三年期,每年递增20%,陈某需在每月15日前缴纳,X粮食公司仅租赁空地供陈某搭铁皮棚使用,其他经营手续由陈某自行负责。


2008年7月15日,双方重新签订了《租赁合同》,其中明确了陈某已自建铁皮厂房并使用十余年,本协议约定租期为三年,从2008年8月1日至2011年7月31日;合同到期后,陈某需将租赁物保持现状移交X粮食公司,若X粮食公司需要使用陈某自建的铁皮房,经法定组织评估实行补偿,X粮食公司需要清拆则陈某必须自拆或支付清拆费。


2011年9月16日,双方再次签订《厂房租赁合同》,将租赁面积扩大为1000平方米,约定租期为两年,自2011年10月1日至2013年7月31日,明确租赁合同在履行期满或双方协商一致解除后,X粮食公司有权取走土地上所有建筑物及设施;在合同期内,若遇国家或政府征收及X粮食公司需综合开发,陈某必须迁出,X粮食公司按合同约定按法定评估单位评估金额补偿陈某;X粮食公司只收取地皮租金,铁皮房由陈某1995年前所建,合同到期后,如X粮食公司需在此地发展项目,陈某必须无条件迁出,X粮食公司不作任何赔偿;如X粮食公司不开发则陈某在同等条件下享有优先承租权。


2018年5月23日,X粮食公司向陈某发出了《关于解除<厂房租赁合同>的通知》,主张双方合同期限届满,且未签订新的合同,X粮食公司决定不再继续出租土地并收回自用,要求解除租赁合同并要求陈某在收到该通知后15日清场并返还租赁物。


后陈某拒不清场并返还租赁土地,并向法院提起诉讼要求X粮食公司补偿有关地上建筑物(包括铁皮房和砖混结构房屋)、构筑物、路面和苗木等损失。


2.法院观点

该案经过了一审和二审。本案中,关于上述添附物的补偿问题,一审法院和二审法官观点略有不同。


一审法院认为,现有合同可以体现X粮食公司同意陈某搭设铁皮房,但现有证据未能充分证明陈某搭建砖混结构房屋取得了X粮食公司同意,且陈某实施该建设行为未取得相关合法报建手续,且陈某搭建上述地上建筑物、围墙及铺设水泥路面等行为,仅系处于其自身利用土地的目的,主观上并无使出租人收益的目的,客观上也未让X粮食公司收益,且X粮食公司不同意利用。同时,上述铁皮房、砖混结构房屋等年久失修,损坏程度也较为严重,如进行评估则可能导致评估费用过高,加大双方损失,法院酌情认定X粮食公司补偿陈某本案建筑物及设施损失30000元;有关苗木等植物可从土地上分离,并未形成土地上的附合,不予补偿。


二审法院认为,根据双方签订的合同,X粮食公司作为出租方仅同意作为承租方的陈某在所租赁的土地上搭建铁皮房,并未同意其加建砖混结构房屋,并明确了约定合同到期后,X粮食公司不作任何补偿。因此,陈某的主张与查明事实不符,不能成立;土地的地价升值与陈某的租赁使用行为无关,且X粮食公司并未从陈某加建的砖混结构房屋中受益,陈某主张的X粮食公司在其地上添附物上享受了巨额利益的主张,没有事实依据,不能成立。


3.案件评析

该案属于早些年常见的租用土地并在土地上盖建筑物引发的争议纠纷。本案明确是土地租赁,该案的二审判决更符合法律和相关司法解释的规定。按照法律规定,对于不动产租赁物的添附行为,首先需取得出租人的认可,本案中,X粮食公司虽然未就该添附物提出异议,但上述添附行为有无取得出租人同意将作为出租人后续是否应该给予承租方补偿的重要考量,实际也影响了法官的判定。而本案中,双方对于租赁合同期满,添附物的处置也做出了明确约定。鉴于双方签订的书面租赁合同期限届满后,双方未签订新的租赁合同,双方继续履行原租赁合同的约定,双方之间的租赁合同应被认定为不定期租赁合同,根据有关法律规定,不定期租赁合同的当事人可在提前通知对方的情况下随时解除合同。因此,X粮食公司发函解除租赁合同是有法可依。而根据双方的合同约定,陈某只有在合同期内X粮食公司收回租赁土地方才可主张赔偿权利,双方签订的最后一份合同实际早已到期,陈某应当对于合同期满后无法得到任何补偿有心理预期。


(二)土地征收过程中添附物的处理


1.Q学校与Y公司租赁合同纠纷——案情简介

Q学校与Y公司于2003年8月1日签订《租赁合同》,合同约定:Q学校将其体育馆2000平方米以及馆侧1楼商业楼1000平方米,租赁给Y公司作餐饮使用,Q学校协助Y公司办理改建、装修租赁物所需的手续。该合同还对租赁期限、房屋租金及交付、双方的权利与义务、违约责任等进行了约定。合同签订后,Y公司对租赁房屋进行改建、扩建,并进行了装饰装修、安装了设施设备,并将改扩建后的房屋作为营业性酒楼。2009年6月8日,双方再次就上述租赁房屋续签了《房屋租赁合同》,将租赁期限延至2014年4月30日。前述房屋在拆迁前,一直由Y公司在此实际经营。2011年,Q学校纳入拆迁范围。2011年11月11日,政府拆迁部门委托评估公司对Q学校征收范围内所属房地产征收补偿价格进行评估,其中包括了所有租户改建、扩建房屋及装修、搬迁等补偿费用。该评估报告对Y公司投资新建、改扩建的房产作出了认定和评估。2012年3月19日,政府部门启动房屋征收。2012年4月26日,政府有关部门与Q学校签订了《搬迁补偿协议书》,约定由第三人对征收范围内的土地进行收储并在评估价基础上大幅提升了赔偿标准,补偿费用包括对所有土地使用权、地上地下建筑物、构筑物、附着物及定着物的补偿,以及包括搬迁费用补偿、异地重建差额费用补偿、经营损失补偿、搬迁奖励等所有应补偿项目,并约定由Q学校依法、依规做好协议范围内所有企业(单位)及职工的腾退和安置工作。后因Y公司认为其投入了巨额资金进行改、扩建及装修,拆迁将给Y公司造成巨大经济损失,在Y公司未获得合理补偿的情况下,Y公司拒绝搬迁。双方产生争议。Y公司向法院提起诉讼要求Q学校予以赔偿。


2.法院观点

该案经历一审、二审及最高人民法院再审,就添附物的处理问题,三家法院基本保持了一致观点。


其中最高人民法院认为:双方两次签订的租赁合同均明确规定了租赁期满后,Y公司需将承租的上述房屋及附着物整体移交给Q学校。由于本案中,Y公司持续承租案涉房屋,无其他法定或约定的合同终止情形,不满足前述租赁合同约定的添附物移交条件,在租赁合同尚未届满的情况下,二审法院认定Y公司为添附物权利人并无不当。政府有关部门的补偿款也充分考虑了Y公司在案涉房屋经营过程中将房屋性质变更为商业用房,提高了评估价值的情况,Y公司为长期租赁进行投入,后因政府征收无法继续承租并使用案涉房屋,导致合同目的无法实现,其遭受的损失应获得补偿,Q学校应将从政府部门获得的补偿款中支付相应的比例给予Y公司。


3.案件评析

笔者认为,随着土地资源的紧缺,土地征收或是城市更新在各个城市也颇为常见。该案中,不仅涉及到了租赁期间的添附,还涉及到了土地征收的问题。作为征收过程中对于承租人添附物处理的典型案例,值得实践参考。本案的添附实际取得了出租人同意,且因为该添附行为,大大提升了原有租赁物的价值,并作为征收补偿的重要考量。由于本案双方对于租赁期尚未届满的添附物处理作出约定,那么按照法律规定及考量公平原则给予承租人补偿也是应有之义。在此需要提醒的是,无论是在土地征收过程中还是城市更新过程中,作为搬迁补偿的一方应该是不动产权利人,签订搬迁补偿协议的主体也应该是不动产权利人,而如承租人对于搬迁补偿所涉及到的添附物的补偿主张权利的,也仅能依据租赁合同向出租人提起。而对于承租人向作为被搬迁主体的不动产权利人主张补偿的金额,笔者认为应该以不动产权利人依法依约从搬迁方取得的相应赔偿为限。


(三)承租人违法导致租赁合同解除下的添附物的处理


1.H公司与Y大酒店合同纠纷——案情简介

2004年9月3日,Y大酒店与H公司就出租某大厦签订租赁合同,双方约定租赁物的情况,租金及租金缴纳方法等,同时明确H公司允许Y大酒店根据合同用途的范围对该大厦内部进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物,其费用完全由Y大酒店自行承担,租赁期限为20年。其中该租赁合同对于大厦的交付及返还约定如下:(一)交付:以H 公司正式交付乙方为准;(二)返还:租赁期满后该大厦及其附属设施。即,双方协商返还该大厦的使用权和经营权。双方交验认可后,在《大厦附属设施、设备清单》上签字盖章。Y大酒店结清应当承担的费用。Y大酒店添置的物品和房屋内的装饰、装修及资产物品完全由H公司按值折价回收。后H公司将租赁房屋交付Y大酒店使用,Y大酒店对大厦进行装修并用作酒店用途。后因Y大酒店未能按约定支付租金导致H公司依约行使合同解除权,Y大酒店按要求H公司在合同解除后支付折价回收款。


2.法院观点

该案件也历经三审,对于Y大酒店主张添附物的赔偿,法院均不予支持。其中再审法院的观点认为:由于双方明确约定租赁期为20年,双方在合同第十条第二款约定的租赁物返还与添附物的折价回收均是建立在20年租赁期限届满的前提下,即双方在订立合同时,对添附物进行折价回收是建立在出租方能获取20年租金收益的预期之下。若按Y大酒店的理解,折价回收条款没有任何限制,无论履行期限长短及合同解除的过错在哪一方均应适用,则会造成双方权利义务的不对等。尤其在履行期较短或因承租方拖欠租金而解除合同的情况下,出租方既不能取得租金利益(包括已发生的租金收益和预期租金收益),反而还要额外负担装修等添附物费用,会造成利益失衡。本案中,案涉合同因为Y大酒店的违约而解除,且H公司不同意利用,故Y大酒店要求H公司折价支付回收款没有依据。


3.案件评析

笔者认为,该案是公平原则在添附物处理问题上的适用。虽然本案中,承租人客观对租赁物进行大量的添附,也产生了巨额投入,但是合同的解除及无法履行是由于其自身的过错,在此情况下,出租人实际并未取得收益或者说该等收益实际并非出租人需要的,则会产生不公平。因此,对于因自身违约行为导致合同无法履行时,除非双方另有约定,理应遵循公平原则,由过错方自行承担相应的不利后果。


(四)承租人在执行异议之诉中主张添附物权利的处理


1.谢某与X公司案外人执行异议之诉——案件简介

李某与谢某于2016年4月25日签订了《租赁协议书》,约定李某将某商铺店面出租给谢某作餐饮店面使用;租用期为五年,自2016年5月1日起至2021年4月30日止;租金按年计算,每年为10万元,李某向谢某交付涉案房产后,谢某与承包方签订《装修施工合同》,对涉案房产进行装修,约定工程款为45万元。


由于李某为他人向X公司提供担保,法院依据相关执行裁定查封了李某名下的涉案房产。2017年12月26日,法院发出公告,责令李某或其他实际居住人员在指令期限前自行腾空迁出上述房产,交由该院予以拍卖、变卖或抵债。谢某知晓后,向该院提出执行异议,要求返还涉案房产装修费用45万元。该院作出执行裁定,驳回谢某的执行异议。谢某不服,遂提起本案诉讼。


2.法院观点

该案一审及二审法院均驳回了谢某的诉讼请求。


法院认为:谢某是在抵押权设立之后与李某签订租赁合同,并对涉案房产进行装修,属于在涉案房产上增添附属物,因装修部分无法单独分割,故谢某不享有独立于涉案房产之外的物权。基于合同的相对性,谢某就涉案房产装修损失的补偿请求,应向租赁合同的相对方主张。而且,谢某主张的工程款并不等同于添附物的价值,也不代表涉案房产拍卖款中装修添附物的拍卖价值为45万元,X公司取得涉案房屋的拍卖款系针对涉案房屋整体的价值,并没有区分案涉房产的价值与装修添附物的价值。X公司依法享有相应债权的抵押权及于案涉房产及其之上的添附物。因此,谢某请求确认对案涉房产拍卖款享有添附物价值45万元并排除强制执行,没有依据,法院不予支持。


3.案件评析

此类案件中,主要是涉及到两个债权法律关系,一个是出租人与承租方的租赁合同产生的添附物债权法律关系;另一个基于担保合同产生的债权关系。因此,在涉及债权的执行案件中,由于不动产添附物的权属原则是归出租人所有,一旦出租人租赁房产涉及到执行,关于添附物补偿的债权实践中不能对抗该等执行。如承租人需要对其添附物主张权利的,应通过另案向出租人提起。


三、现行法律规定对房地产企业的影响及建议


《民法典》第322条虽然为新增条款,但是对于不动产租赁中添附物的处理而言,原有的法律及司法解释已经作出了明确的规定,且现行法律规定仍然沿用原有规定。对于房地产开发企业,笔者建议在经营管理活动中注意到如下几个方面的问题:


(一)对于正常运营的物业对外进行出租的,建议以合同明确约定添附物相关事宜。包括是否认可添附,添附物在合同期满、合同终止(包括违约终止、不可抗力等情形)下添附物的处理及相应的违约责任。同时,租赁期限对于添附物的补偿事宜影响很大,建议明确约定租赁期限。一般情况下,约定的租赁合同期满以及因为承租人违约导致合同提前被解除的,应约定出租人对于添附物不予补偿。此外,出租人有权要求承租人自担费用恢复原状;对于不可抗力(包括短期无法预见的政府征收或城市更新)需提前解除合同的,视情况作出约定;如归因于出租人违约导致合同解除的,则可约定具体的补偿标准和方法。在租赁合同履行过程中,如发现承租人进行未经同意的添附的,及时发函制止并保留相应的证据,行使解除权。


(二)对于涉及政府征收或城市更新范围内的租赁物业,需区分两种情况:一种是企业作为被搬迁方,其自有物业对外出租;另一种是企业不仅作为搬迁方,同时还参与城市更新的实施开发。


对外出租的物业如涉及纳入政府征收或城市更新范围的,建议在租赁合同中对相关事项作出弹性处理,首先应明确不认可添附行为,此时如进行添附将容易引发高额的赔偿主张;其次应将租赁期限约定为不定期或较短时间的租赁;最后应明确出现政府征收或城市更新情形或自行开发时,出租人可收回上述租赁物业,且不对承租人作出任何补偿。此种以双方合意为基础的弹性化处理可以大大降低出租人的违约风险。当然在城市更新或政府征收为确定事项时,则可在租赁合同中明确该前提,且明确此种情况不会给予承租人任何的补偿。在此需要说明的是,对于涉及政府征收的土地物业,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定,对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应给予补偿,而对认定违法建筑及超过批准期限的临时建筑的,则不予补偿。对于添附物未取得报批报建手续的,在政府征收时,依法将不予补偿。


房地产企业参加城市更新项目实施开发的,其签订搬迁补偿安置协议的主体应该是房屋权利人,企业仅和房屋权利人签订拆补协议,将所有补偿款项支付给房屋权利人,由房屋权利人自行负责租赁关系的解除、承租人的补偿、房屋移交等。


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